三地彩票官网:一文看懂房貸利率新規:便宜的房貸利率理論上沒了

最新资讯 2019年08月26日 8:02

一文看懂房貸利率新規:便宜的房貸利率理論上沒了

一文看懂房貸利率新規:便宜的房貸利率理論上沒了

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在實際業務中⊙,有的銀行會對所謂「優質客戶」提供九折、九五折等的房貸利率♀,而且每個城市執行情況不同?。對大部分房貸客戶▽﹡,在實際利率方面〇♂□,除少數地方∵∟∟,低於基準利率早已不見蹤影□⊙♂。

根據融360數據↑↑,2019年7月♀,全國首套房貸款平均利率為5.44%∵∵♂,相當於基準利率1.11倍∟∟⊿,環比上漲了2BP;二套房貸款平均利率為5.76%↑,環比上漲1BP〇□〇。從數據上看□◇?,全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段☆♂。但是﹡,上海地區首套房貸利率降至基準以下⊙∴,超越廈門成為全國最低∵▽∴。

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此外⌒,央行指出♂⊙,借款人申請商業性個人住房貸款時┊◇⊙,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期△﹡?。重定價周期最短為1年﹡。利率重定價日⊿♀,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率⌒。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確♂。

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央行此次調整♀,採用了新老划斷的辦法﹡∴。央行指出∟∵,2019年10月8日前☆△⊙,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款⊙△,仍按原合同約定執行▽?。

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隨着貸款市場報價利率(LPR)形成機制〇⌒□,個人住房貸款終於隨之變化∴□▽。8月25日下午17:38⊙♀,央行發佈《中國人民銀行公告〔2019〕第16號》⊿,調整新發放的商業性個人住房貸款利率形成機制↑。

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其中,LPR報價方式改為按照1年期中期借貸便利(MLF)利率加點形成◇。那麼π┊,下一步央行是否有可能調整MLF利率∵?MLF利率自2018年4月以來一直保持在3.3%的穩定水平⌒∴。8月24日周六☆♂△,有1490億元MLF到期△,按照慣例到期日將順延至下周一□。MLF是否會調整▽∟,8月26日周一⊙▽↑,將會是觀察窗口∴♂。

隨着貸款基準利率和市場利率「利率雙軌」∟〇♂,銀行發放貸款由參照貸款基準利率定價轉向LPR定價⌒△。在房住不炒的政策調控下⌒π,房貸利率較大概率維持穩定〇◇。央行也明確指出:定價基準轉換后┊♂▽,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)﹡∵∟,與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當♂。同時♀,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限⊿□。與改革前相比∴⊿,居民家庭申請個人住房貸款⊿,利息支出基本不受影響♂。

也就是說┊,未來的房貸利率可能是可變利率〇▽♂,根據LPR的利率變化而變化☆♀,而不是之前按照基準利率上下浮動確定后在合同期內再不修改◇▽⊙。但是具體調整公式π,還要看各家銀行的細則π♂。

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未來會如何確定房價利率的具體水平♂♀△?央行指出△⌒,銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限□♂┊,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素∵┊〇,明確商業性個人住房貸款利率定價規則π∟,合理確定每筆貸款的具體加點數值♀◇♂。

已經有部分銀行總行提到∴⌒?,未來應該會用LPR水平作為參考標準∟。央行指出□,自2019年10月8日起∟,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成∟。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求∟♀∵,體現貸款風險狀況∵∵〇,合同期限內固定不變π。

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也就是說⊿↑,至少在10月8日前π∟↑,房貸合同會採用基準利率定價?。不過♂,8月17日π△,央行指出♂∟,在原有的1年期一個期限品種基礎上π♂,增加5年期以上的期限品種□,為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考〇,也便於未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向LPR轉換的平穩過渡〇∟〇。

央行在答記者問中也明確指出△,公告主要針對新發放個人住房貸款利率☆♀♂,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行▽﹡π。實際上☆↑∵,央行在公告開頭就指出了房貸的未來走勢——堅決貫徹「房住不炒」□﹡。央行明確指出♂,堅決貫徹落實「房子是用來住的⊙?,不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制⊙□,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中┊┊□,確保區域差別化住房信貸政策有效實施﹡↑♂,保持個人住房貸款利率水平基本穩定♂◇,維護借貸雙方合法權益⊙?。

據反饋﹡,近期有的銀行已經修改了個人住房貸款按揭合同〇,借款實際執行的利率♂⌒?,可按照基準利率上下浮動﹡□,或採用放款前一個工作日的1年期LPR加減一定bp數確定⊙。

以5年期以上貸款為例?┊,原基準利率為4.90%⊿,略高於LPR為4.85%的利率水平☆。二套房一般為1.1倍利率〇,即5.39%;LPR加60bp后的5.45%□,相當於原基準利率的1.11倍∴。

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央行這一表態♀?,帶有「相機抉擇」的意為☆。若從利好解讀⊙,LPR利率下降◇,則房貸利率有可能隨着下降△,但這會導致社會資金流入樓市∴◇♂,不符合當下「房住不炒」的調控精神﹡△♀。若從利空解讀◇♂⌒,各地仍會「因城施策」∵,根據環境相機抉擇具體利率水平△∵♂,不會讓房貸利率隨着LPR利率下降而明顯下調⌒。

所謂利率重定價♂↑⊙,是指⊙,貸款銀行按合同約定的計算方式⊿,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平∟。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定⊿⌒,最短為1年♂,最長為合同期限⊿。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇∵∟。每次利率重新定價時◇,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR∟。

8月20日△〇♂,對於房地產利率是否也會隨着LPR價格下行而出現調整▽,人民銀行副行長劉國強表示☆⊙,要堅持「房子是用來住的♂﹡,不是用來炒的」定位⌒⊙π,落實房地產長效管理機制▽,保持個人住房貸款利率基本穩定〇。「這次利率並軌改革◇,房貸的利率由基準利率參考變成參考LPR⌒﹡♂,參考的基準變了⊙∴,但是利率水平不能下降┊⊿⊙。」

也就是說∟□,首套房貸利率不會低於LPR利率☆♂,二套房貸利率不會低於LPR利率再加60BP♂。之前曾經出現的房貸利率為貸款基準利率八折、九折、九五折等情況不會再出現了△。

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與之前相比﹡,央行調高實際利率下限要求♂∟□,從最低基準利率七折向上提升⌒。央行要求△♂,首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率∟♀,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點〇♂。

此前央行對貸款利率的定價要求是☆,2013年7月♂,央行宣布□,自當年7月20日起♀,全面放開金融機構貸款利率管制⌒▽∵,取消金融機構貸款利率0.7倍的下限☆♀□,由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平∟,對農村信用社貸款利率不再設立上限↑。但是♂□,未對商業性個人住房貸款利率政策作出調整∟,其利率下限仍保持為貸款基準利率的0.7倍不變〇﹡。

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